我是在北京读的大学，2002年毕业参加工作，2004年买了人生第一套房，到现在已经18年了，这18年，恰好也是房价风起云涌上半场的见证人。

1、我2010年左右开始进入房地产研究，房子是包括我本人在内，中国家庭财富的主要载体

据测算，中国家庭房产总市值在400多万亿元，持有的股票总市值大约只有40万亿元（总市值中家庭直接、间接持有的部分，包含基金、信托、保险、理财等），二者差了一个数量级。除此之外，中国家庭财富的主要载体还有储蓄存款（大约100万亿元），另外还有少量其他资产。总体上看，房产在中国家庭财富中的占比，大约在70%。

2、如果没有房地产市场，中国家庭将失去70%的财富。

如果房价真的急速下跌到清零，中国过去十几年的经济增长，就会化为泡影，中国就没有目前数量不菲的中产阶层，绝大多数家庭就依然贫穷。进一步，如果财富无处安放，就不会有财富创造。中国过去20年的快速经济增长，可能根本就不会发生。

3、中国的城市发展，为什么用40年的时间就赶超了发达国家近200年的进程？

核心在于土地财政，土地财政有四个参与方：地方政府、房地产开发商、买房人，还有银行。土地财政的故事，是地方政府把地卖给了开发商，开发商在上面建了房子，卖给了买房人。这个过程需要银行的参与，开发商和买房人都从银行拿贷款。银行的资金，是整个交易过程的润滑剂。

那么，这四方谁受损了？谁也没有。地方政府拿了土地出让金和各种税费，开发商卖房赚了钱，买房人买房资产升值，银行从房地产贷款中赚了钱，谁也没有受损。

所以，这么看的话，土地财政其实是一场四方共赢的合谋。而且，这里没有阴谋，只有阳谋。政府出地，家庭出钱，银行提供信贷支持，开发商做中间人，就把房子建起来了，大家都有好处，谁也没有受损。

但土地财政有一个隐含的前提，就是房价长期必须是涨的，至少是平稳的，绝对不能降。因为消费者对大宗商品的心理就是追涨杀跌。循环中最关键的两个步骤，一个是开发商交钱拿地，另一个是买房人交钱拿房，前提都得是房价不跌。所以只有保持涨势 ，土地财政才能进行下去。

按照马克思的理论，中国的城市化进程是聚集了全社会的力量，制作了一个超级大的商品，这个商品叫房地产。商品最终是要卖给消费者，构成了中国社会中产阶级的主要资产组成部分。然后该商品兑换成货币，产生了利润进入了下一轮的再生产，唯一不同的是，在中国利润是被政府收走了，用于下一轮城市化建设。还有一小部分被开发商拿走了，所以中国500强企业里，除了国企就是地产企业。

4、为什么中国的房价目前还不能下降？

其实房价过高的危害所以人都能看到，为了防止房价增速过高，近几年一直在坚持房住不炒的政策。但在新的经济增长模式没有出来之前，我们还只能走以前的投资带动的模式。特别是2022年，我们在国际，国内局势极端艰苦的情况下提出GDP增长5.5%的目标，所以房价就目前而言，还不能降。从目前房地产的占比来推算--

只要全国的房价下降10%，即使其他行业干的再好，GDP增速也会化为泡影。中国目前投资导向型的经济模式，一旦经济增长失速就会导致整个社会全面出现问题，你设想一下，地方的公务员一年拿不到工资是会发生什么情况？三年，五年呢？以上俗称“硬着陆”。轻者，象日本 一样陷入几十年的萧条，重者政权失色，江山易手。这些所有人都不愿意看到。

5、过去10年，为什么有人认为房价会跌？

其实现在也有很多人认为房价会跌，自古以来，都是“不患寡而患不均”的。当参与房地产生产到销售的所有角色，都赚了钱，而还有那么多人没参与，包括新入职场的年轻人还没来得及参与。所以，对于这个游戏的批评，也不是完全没有道理。但批评归批评，关键是怎么办。看好这个游戏的话，还是要参与。否则，就只能做那个局外的受害者。

现在认为房价会跌的人，绝大部分是没买房的人，以及少部分大V。没买房的人希望房价能下降一些，让他们能买得起，这个理想肯定也没什么错。

而鼓吹房价下跌的大V们，主要是挑粉丝想听的说。因为他们的目标是吸更多的粉将来变现，变现之后，大V们就可以买房。在这里，他们只是一个演员。

6、房价什么时候会降？

（1）核心在于新增长模式的形成！

中国也想走类似美国以金融、科技为主要经济驱动力的新增长模式。所以近几年所有的政策，包括房住不炒，包括减负降税，都是为这个目标在服务，但这种软实力显而易见不是一蹴而就，美国经历了200年的积累，中国人再努力，至少也得有个50年的周期。

当新的增长模式形成之后，我们的收入就会大幅增加。所以“降房价”是个伪概念，为什么要降房价？因为收入低买不起！但如果收入的增速远超房价，那这一切就都不是问题。国家现在提出的“共同富裕”的着眼点也放在想方设法增加居民劳动收入。

（2）中国的房价已经进入分化期，有些三四线城市正在进入恶性循环

因为经济模式的需要，我们在过去几年曾经屡次采用行政的手段强行阻止若干城市 的房价下行，但随着国家城镇化超过60%，以及三四线城市 的人口不断流出。这些城市房价下行是势在必然，其实在他们之前，辽宁阜新，HE岗，等资源枯竭的城市已经进入了房价下行的通道。

未来十年，是中国城市 房价分化加剧的十年，中国三大城市圈的房价会保持上涨。而人口，投入，政策，都不占优势的，更多中西部三四线城市，会逐渐下跌，甚至。。。。消失。

在新的经济增长模式形成之前，中国人口过早的老龄化，以及三四线城市的过早分化，对于中国经济发展都构成了负向牵引。

（3）但总体上看，中国房价的主流 一定是上涨，至少是企稳。就象日本 ，日本分地区来看只有东京等少数地区在上涨，但总账上，日本全国还是在保持 上涨态势 。