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供应链管理是当下房地产企业中非常流行的一种管理理念，似乎不提供应链管理，公司的管理水平就不够先进，公司的管理就存在问题，而且很多企业为了凸显自己对供应链管理的重视，纷纷将原招标采购部门改名为供应链部门

然而，虽然大家都在讲供应链管理，且很多公司成立供应链管理部门，但是很多是做着“挂狗头卖羊肉”的营生，顶着供应链管理的名头，做着传统的招标采购工作，连什么是供应链都搞不清楚，更不用说进行供应链管理了

面对种种乱象，本文就跟大家讲一讲什么是房地产企业的供应链管理，供应链管理到底该做些什么

题纲

01 什么是房企供应链管理

02 房企供应链管理工作内容

03 房地产供应链管理提升

01

什么是房企供应链管理/有得管理分享汇

要讲清楚房企供应链管理，就要先搞清楚什么是供应链

1. 什么是供应链

供应链是指围绕核心企业，从配套零件开始，制成中间产品以及最终产品，最后由销售网络把产品送到消费者手中的，将供应商、制造商、分销商直到最终用户连成一个整体的功能网链结构。

供应链管理的经营理念是从消费者的角度，通过企业间的协作，谋求供应链整体最佳化。成功的供应链管理能够协调并整合供应链中所有的活动，最终成为无缝连接的一体化过程。

供应链的概念是从扩大生产概念发展来的，它将企业的生产活动进行了前伸和后延。哈理森（Harrison）将供应链定义为：“供应链是执行采购原材料，将它们转换为中间产品和成品，并且将成品销售到用户的功能网链。

我们可以简单的把供应链理解为草原上的生态系统。

草原上生长或生活着草、兔子、狼，如果草因为天气原因全都枯死，那么以之为食的兔子就会饿死，进而造成狼没有了食物，也会饿死。如果由于各种原因兔子全部灭绝，那么草就会疯长起来，狼也会因兔子的灭绝而饿死；

可见，食物链中的每一种生物之间是相互依存的，破坏食物链中的任何一种生物，势必导致这条食物链失去平衡，最终破坏生态环境。

同样道理，在供应链“企业A—企业B—企业C”中，企业A是企业B的原材料供应商，企业C是企业B的产品销售商。企业B是此产品链中的核心企业，但如果企业B忽视了供应链中各要素的相互依存关系，导致企业A不能及时向他提供生产原材料，或者企业C的销售能力跟不上企业B产品生产能力的发展，那么我们可以得出这样的结论：企业B生产力的发展不适应这条供应链的整体效率。

供应链管理的根本在于不但要关注自身的发展，还要关注与自身相关的上下游企业的情况，使之协同发展以保证自身的健康发展

2. 房地产企业的供应链管理

上面讲了供应链的概念，那么房地产企业的供应链是怎样的呢？

房地产开发是一个资源高度整合的过程，涉及到的上下游产业非常多，这也是为什么打压房地产到一定程度，还是要把房地产放到支柱产业这个高度上，加以维护的原因

房地产供应链中，地产企业无疑是其中的核心产业，是将各种资源整合，形成最终产品交付给客户的核心。

房地产企业面对的供应链包括咨询服务企业（设计、监理、造价咨询、评估、销售代理等等）、材料供应企业、设备供应企业、施工服务企业等等

在房地产供应链中，任何一环出现问题，都会导致最终的产品无法如期完成，会破坏整个供应链的运作

假如设计单位环节不能提供合理的设计方案，必然导致地产开发项目实施困难、成本增加等等；如果材料设备供应商无法及时提供材料设备，会影响项目的正常工期，影响工程质量，无法按期交楼；如果施工服务类供应商施工质量、工期把控不严，那么也会影响项目的品质及交付；如果销售服务商能力不行，项目的销售会收到极大的影响；反过来讲，如果房地产企业自身出现资金问题，甚至破产，项目肯定是无法正常开发，与之相关的咨询服务类供应商、材料设备供应商、施工服务类供应商也会由于无业务可做最终破产

02

房企供应链管理工作内容 /有得管理分享汇

当下很多房地产企业对供应链管理存在误区，简单的以为供应链管理只是传统招标采购的名称改变

实际上房地产供应链管理除了传统的把供应商招来外，还要时刻关注整个链条上每个环节的健康情况，及时做出预案；充分调动供应链环每个环节的潜在能力，以加强自身的经营；同时也要思考如何对供应链上每个环节施加影响，促进这些环节的健康成长

最终达到的目标是平衡好成本、进度、品质、销售等方面

那房地产企业供应链具体需要做些什么呢？

1. 盘家底

供应链是房地产经营过程中的一环，离不开对企业自身情况的理解

做为供应链管理部门要随时做到对自身家底有数，结合每年的供给量、开发量，盘清需要提供的咨询服务业务、材料设备量、施工单位数量等，提前筹划好招标采购工作

这一步非常关键，很多企业的供应链管理部门（或者说是招采部门）对自身的需求没有数，导致被动的接受各项目提报的需求，如果项目自身也没理清需求，就会导致招标采购工作混乱，经常出现突发事项；同时也无法判定接收的需求合理性

这要求供应链管理部门的主动性和责任心要足够的强，要主动的去梳理，不能被动的接受

2. 知市场

明确了自身需求，那这些需求市场是否支持呢？这就要求供应链管理部门要不断的收集市场情况，尤其是大宗供应商的情况

钢材的走势、砼的走势、各供应商当前的已承接量、供应商的资金状况等等，这些都会影响对项目开发的支持力度

某企业一项目需要确定总承包单位，该企业供应链管理部门缺乏对市场的了解，从供应商库里选择了3家总承包企业邀请招标（定一个总包，符合2n+1），结果在联系对方时，其中一家早已破产（仍躺在该公司的供方库里），其他两家表示愿意投标，由于是库内资源，故未进行进一步的调研，补充了另外一家后进行了招标，花了一个多月时间重要确定总包单位，然而项目实施过程中发现，定标的总包单位从人力、物力等方面均无法满足项目需要，与其商谈多轮后对方才吐露真言，原来该总包企业业务量已趋饱和，当时之所以愿意参与该项目投标更多的是考虑年度签约金额的内部考核，最终导致项目干干停停，不得以，最终终止合作，清场处理，但对项目的开发造成了巨大的影响

对市场的了解，对供应商的了解是供应链部门必须做的基本功之一，但遗憾的是，放眼整个房地产行业，能做好这项工作的企业少之又少

3. 供方管理

有句广告词说的特别好“你好我也好”，供方好，地产企业也好，反之地产企业好，供方才会好。供方和地产企业在房地产供应链中是相互依存的，不是零和的

对供方的管理要形成“引--选--用--育--激--留--出”的体系，建立分层分级的供应商库

引：分类分级的将优秀、潜在供应商引入供方库，要注意属地化、标杆合作经验、适配等维度

选：公平、公正、公开的招标采购机制，让每一家供应商有公平竞争的平台，清晰的监督机制，为了保证三公原则，建议采用线上招投标系统、一轮回标即定标等措施

用：做好合同交底，合作培训等，统一合作理念，随时解决合作过程中供方遇到的问题，在支付、变更等方面给与支持

育、激、留：建立供方培育机制，对供应商分级管理，对于合作时间久、实施效果好的供应商应该给与一定的政策倾斜，具体的供应商分级管理可参见《做好这几点，让招标采购管理有质的提升》

出：及时清理淘汰不合格供应商，清理供应商库里的僵尸供方（长时间未合作、破产倒闭、负面消息等的供应商）

4. 做好招标采购

招标采购是供应链管理中的基本工作，要做好统筹管理、计划管理、实施管理、招后管理等，可参见《做好这几点，让招标采购管理有质的提升》

5. 供应链融资

房地产融资，是指在房地产开发、建设、经营、管理、服务及消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的集资÷筹资和融通资金等，根据资金来源的不同，可将融资方式分为内部融资和外部融资。

对房地产企业而言，供应链金融成为盘活资产的新融资渠道。

目前主流的供应链融资方式主要有以下几种：

5.1 房地产企业供应链金融保理ABS的应用模式

房地产产业链较为复杂，链条上形成的应收账款主要有两类，一是上游供应商因提供货物或服务、承包工程等对供应链核心企业形成的应收账款债权；另一类是核心企业因其下游销售房产而形成的应收账款债权。

就供应链金融保理ABS来说，基础资产一般涉及上游供应商的应收账款，而对于下游销售房产的尾款一般通过购房尾款证券化形式体现。

房地产企业往往在整个供应链链条中处于核心地位，上游供应商被迫承受较长时间的账期，资金压力较大，此类企业规模普遍较小，且自身授信额度不高、可用于抵押资产不足，很难获得足够的资金支持。

基于此，在供应链上引入商业保理，供应商将其对核心企业的应收账款转让给特定保理商进行保理融资，保理商将受让的应收账款债权作为基础资产打包转让给资产支持专项计划，应收账款到期时，由直接债务人或者核心企业向资产支持专项计划支付价款，专项计划按照约定向投资者兑付本金和收益。

通过供应链金融保理ABS，供应商可在原合同约定付款时间，按照一定的价格将应收账款转让给保理商，并取得相应的款项，将流动性较差的应收账款变现为具有较高流动性的货币资金，从而盘活资产，降低了资金占用成本。

对于房地产企业，可以通过此方式延长付款账期，缓解其流动性压力，而且发行供应链金融保理ABS对其资产负债表不存在直接影响，一定程度上节约了财务费用。

5.2 应收账款类融资模式

应收账款融资是指在供应链核心企业承诺支付的前提下，供应链上下游的中小型企业可用未到期的应收账款向金融机构进行贷款的一种融资模式，应收账款类融资可分为应收账款直接融资和保理公司应收账款收益权转让两类。

5.3 存货质押融资模式

存货质押融资模式，又可称为动产质押融资模式，简单来说就是存在融资需求的中小企业将存货或动产进行质押，向银行等金融机构申请贷款的一种融资模式。在房地产供应链中，处于上游的材料、设备供应商通常会有数额大且较为稳定的库存，这些企业可以通过存货质押模式进行融资来缓解资金短缺的问题。

5.4 商业承兑汇票

商业承兑汇票我们通常简称为商票，商业承兑汇票是商业汇票的一种。是指收款人开出经付款人承兑，或由付款人开出并承兑的汇票。使用汇票的单位必须是在商业银行开立账户的法人，要以合法的商品交易为基础，而且汇票经承兑后，承兑人(即付款人)便负有到期无条件支付票款的责任，同时汇票可以向银行贴现，也可以流通转让。

商票这两年暴雷的新闻不断传出

商票等于供应商给开发商垫款开发了，这在无形之中不断增加开发商的债务负担，如果企业没有规划好资金的回笼时间以及负债的规模，在商票到期时就会出现无法兑付的现象，从而引起连锁的反应，所以说商票是拖垮很多暴雷企业的一个因素，也不无道理，因为它在无形之中大大地增加了债务负担。

6. 配合税筹

简单的来说公司盈利无非两方面，收入与支出，对于地产企业来说，由于各地的限购限价政策，收入天花板基本已经确定，所以更多的企业试图通过降低支出来增加经营利润

而支出中很重要，也是占比很大的一块就是税负，所以合理税筹是各房企绕不过去的课题

减税负的途径是做低企业利润（好像有点绕~~），做低利润就要做高成本，而房地产项目所发生的成本基本都是供应链线条中发生的，因而配合做好税筹，是供应链管理部门必须要做的

由于涉及敏感信息，这里就不展开讲了，可以采用的方式也很多，供应公司模式、内部供应商模式等等

以此可见，供应链管理不是简单的招投标工作

03

房地产供应链管理提升/有得管理分享汇

在这样的阶段之下，房企对于供应链的要求必然要进行管理升级，要求也会大大提升。

房地产真正的迈入供应链管理时代，供应链质量的好坏将成为房企在这个阶段成败的关键所在！

1. 地产企业角度的三大举措

从房地产开发角度来说，有三大举措：

1.1 灵活的采购方

要根据自身情况，根据需求采用灵活多样的采购方式，集采、战采、联采的抱团采购等

1.2 工艺上进行优化升级

比如碧桂园的SSDF、融创臻营造、东原超级工厂、旭辉透明工厂、龙光磐石等；

1.3 标准化打造

形成客群体系与产品体系以及成本标准相互关联，形成最终的采购标准化。

2. 资金维度的两大举措

从房地产资金维度来说，有两大举措：

2.1 通过成立材料公司内部结算，实现税务筹划；

2.2 依托供应链实现供应链融资，推出保理、反向保理、ABS、商票等产品服务。

3. 合作模式维度的四大举措

3.1 产品定制，为房企做定制款，开辟专门的生产线；

3.2 战略扶持，类似碧桂园战略投资蒙娜丽莎等；

3.3 投资入股，类似新明珠、唯美陶瓷战略入股恒大实现深度绑定；

3.4 技术合作，类似于万科的万创中心跟诸多供应链联合研发。

04

总结/有得管理分享汇

房地产供应链管理是个系统的管理体系，涉及产品设计、产品定位、市场情况、招标采购、供方管理、融资税筹等等方面

房地产供应链管理不是简单的招投标工作，我们一定要有这个认知，否则是做不好供应链管理的

做好供应链管理不仅能够支持项目的正常运转，更可以为企业的经营添砖加瓦，很多企业在这场地产寒冬中倒下，表面看是资金链断裂，但其底层原因与未做好供应链管理有莫大的关联

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